Melyik éri meg jobban? Kiadni a lakást vagy eladni?
A lakáskiadás rendszeres bevételt jelent
A lakáskiadás egyik legnagyobb előnye, hogy folyamatos bevételt biztosít a tulajdonosa számára. Ha egy jó helyen található, megfelelő állapotú otthonra stabil a kereslet, akkor a tulajdonos hónapról hónapra bérleti díjat kap érte. Ez különösen előnyös lehet azok számára, akik hosszabb távon szeretnének stabil, havi bevételi forrást, például egy hitel törlesztéséhez vagy kiegészítő bevételnek.
A havi bérleti díj lehet magas, ez azonban önmagában még nem jelenti azt, hogy a lakás kiadása kiemelkedően jó befektetés. A bevételből le kell vonni többek között az esetleges karbantartási és javítási költségeket, az üresen álló időszakokat, a közvetítői vagy ingatlankezelési díjakat, valamint az adózással kapcsolatos terheket is.
A bérleti díj mellett a költségeket is számolni kell
A lakáskiadás jövedelmezőségét mindig nettó ár alapján érdemes megnézni. A bérleti díj ugyanis nem egyenlő a tulajdonos tényleges nyereségével. Egy új bérlő beköltözése előtt szükség lehet festésre, kisebb javításokra vagy akár nagyobb felújításra. Előfordulhat, hogy a lakás néhány hétig vagy hónapig üresen áll. Egy elromlott háztartási gép, egy csőtörés vagy más váratlan probléma szintén a tulajdonos költsége lehet.
Éppen ezért érdemes éves szinten gondolkodni. Mennyi a várható teljes bevétel? Milyen rendszeres és alkalmi kiadások merülnek fel? Mennyit kell adózni? Mennyi marad ezek után ténylegesen a tulajdonosnál? Csak ezek ismeretében lehet érdemben összehasonlítani a kiadást az eladással.
Nem mindegy, mennyit ér most az ingatlan
Az egyik leggyakoribb hiba, hogy a tulajdonos a lakás egykori vételárából indul ki. Pedig a döntéshez elsősorban azt kell megnézni, hogy ma mennyiért lehetne eladni az adott ingatlant.
Tegyük fel, hogy valaki évekkel ezelőtt 30 millió forintért vásároltunk egy lakást, aminek jelenlegi piaci értéke már 50 millió forint. Ha a lakás például havi 180 ezer forintért adható ki, akkor nem elegendő azt nézni, hogy évente több mint kétmillió forint bevételt termelhet. Azt is érdemes megvizsgálni, hogy az 50 millió forintos jelenlegi értékhez képest milyen hozamot jelent ez, és mit lehetne kezdeni az eladásból származó tőkével.
Mikor lehet jobb döntés megtartani és kiadni a lakást?
A kiadás elsősorban akkor jöhet szóba, ha az ingatlan jó helyen található, könnyen kiadható és várhatóan hosszú távon is stabil marad iránta a kereslet. Szegeden például az egyetemek, a belváros, a jó közlekedés vagy bizonyos szolgáltatások közelsége olyan tényezők lehetnek, amelyek növelhetik egy lakás bérbeadhatóságát. Főleg augusztus végén, szeptember elején, amikor az egyetemisták csak úgy kapkodnak a kiadó otthonokért.
Szintén a megtartás mellett szólhat, ha a tulajdonosnak nincs sürgős szüksége a pénzre és nem rendelkezik más, konkrét befektetési tervvel. Ilyenkor nem csak a havi bevétel jelentkezik, mint haszon, hanem az ingatlan értéknövekedéséből is profitálhat hosszabb távon a befektető.
A kiadás ugyanakkor munkával jár. Bérlőt kell találni, szerződést kell kötni, kezelni kell a felmerülő problémákat. Időnként az ingatlan állapotával is foglalkozni kell, fontos rendszeresen vissza is forgatni a bevételből, tehát költeni rá, újítani rajta, ha az szükséges. Aki ezt nem szeretné saját maga intézni, annak érdemes a teljes körű ingatlankezelés lehetőségét igénybe venni.
Mikor lehet jobb inkább eladni?
Az értékesítés akkor lehet jobb döntés, ha az ingatlan aktuális értéke magas, miközben a kiadásból elérhető hozam ehhez képest alacsony. Szintén érdemes megfontolni az eladást, ha a lakás jelentős felújítást igényel, nehezen kiadható, vagy a tulajdonosnak egy másik befektetéshez lenne szüksége a felszabaduló tőkére.
Az eladás mellett szólhat az is, ha a bérbeadás túl sok időt és energiát igényelne. Egy problémás bérlő, egy hosszabb üresen álló időszak vagy egy váratlanul költséges javítás jelentősen megváltoztathatja a számításokat. Nem érdemes azonban kizárólag azért eladni egy lakást, mert most jó áron értékesíthető. A kérdés az, hogy az eladás után felszabaduló pénz jobb helyen lenne-e máshol.
Mi történik, ha a lakást később mégis eladnánk?
Aki a kiadás mellett dönt, annak nem feltétlenül kell örökre megtartania az ingatlant. A lakás lehet néhány évig kiadási célú befektetés, majd később értékesíthető.
Ilyenkor különösen fontos az ingatlan állapotának megőrzése. Egy hosszú távon rosszul karbantartott lakás értékesítése nehezebb lehet, és a szükséges felújítás költsége is csökkentheti azt az összeget, amiért el lehet adni. A megfelelő bérlő kiválasztása és az ingatlan rendszeres ellenőrzése ezért nemcsak a havi bevétel miatt fontos, hanem a későbbi eladhatóság szempontjából is.
Nincs mindenkire érvényes jó válasz
Arra a kérdésre, hogy kiadjuk vagy eladjuk a lakást, nem lehet pusztán az aktuális helyzet alapján válaszolni. Ugyanaz a döntés az egyik tulajdonosnak jó lehet, a másiknak pedig kifejezetten rossz.
A számításnál érdemes figyelembe venni az ingatlan jelenlegi piaci értékét, a reálisan elérhető bérleti díjat, a kiadás költségeit, az esetleges hitelt, a várható értéknövekedést, valamint azt is, hogy a tulajdonosnak mennyire fontos a rendszeres havi bevétel vagy éppen a nagyobb összegű, azonnal hozzáférhető tőke.
A lakáskiadás akkor lehet jó döntés, ha az ingatlan stabilan és megfelelő hozammal kiadható, a tulajdonos pedig hosszabb távon is szívesen megtartaná azt. Az eladás viszont előnyösebb lehet, ha az ingatlanban jelentős pénz áll, a kiadásból származó hozam alacsony, vagy a felszabaduló összeget más, jövedelmezőbb célra lehet fordítani.
