Eladó a lakásod? Ezeket a dokumentumokat készítsd elő időben
Egy lakás eladásánál a legtöbben azonnal az árra, a hirdetésre és a fotózásra koncentrálnak. Pedig legalább ennyire fontos az is, hogy minden dokumentum a helyén legyen. Egy hiányzó papír, egy rendezetlen tulajdoni viszony vagy egy későn elkészített energetikai tanúsítvány akár az adásvétel folyamatát is lassíthatja.
Ha eladó lakás van a tulajdonodban, érdemes már az értékesítés megkezdése előtt összegyűjteni a legfontosabb iratokat. Így amikor megérkezik a komoly érdeklődő, nem akkor kell elkezdeni utánajárni annak, hogy mi hiányzik.
Tulajdoni lap nélkül semmit se tudsz tenni
Az egyik legfontosabb dokumentum az ingatlan tulajdoni lapja. Ebből derül ki többek között, hogy ki vagy kik az ingatlan tulajdonosai, milyen tulajdoni hányaddal rendelkeznek, illetve szerepel-e az ingatlanon például haszonélvezeti jog, jelzálogjog, végrehajtási jog vagy más bejegyzett teher.
A tulajdoni lapot ezért érdemes már az értékesítés elején ellenőrizni. Nemcsak azért, mert a vevő és az ügyvéd számára is fontos információkat tartalmaz, hanem azért is, mert egy régi vagy időközben megváltozott bejegyzés később problémát okozhat.
Különösen érdemes utánanézni annak, ha a lakáson korábban hitel volt, de azt már visszafizetted. Ilyenkor nem elegendő, hogy a tartozás megszűnt. Azt is ellenőrizni kell, hogy a kapcsolódó teher törlése megfelelően megtörtént-e az ingatlan-nyilvántartásban.
Az ingatlanod tulajdoni lapját az ügyfélkapun keresztül tudod lekérni (évente két alkalommal ingyenesen).
Energetikai tanúsítvány nélkül nincs eladás
Lakás értékesítésekor az energetikai tanúsítványra is szükség van. Az eladó feladata gondoskodni arról, hogy a tanúsítvány rendelkezésre álljon. Ez azért fontos, mert egyrészt azt legkésőbb az adásvételi szerződés megkötéséig be kell mutatni a vevőnek, birtokbaadáskor pedig át kell adni neki, másrészt pedig jogszabályi kötelezettség lett az energetikai tanúsítvány meglétét már a hirdetés megkezdésekor igazolni és annak számát beleírni a hirdetésbe.
Éppen ezért nem érdemes ezt a dokumentumot az adásvételi szerződés előtti utolsó napokra hagyni. Ha már tudod, hogy értékesíteni szeretnéd a lakást, célszerű időben utánanézni, hogy van-e érvényes tanúsítványod, és szükség esetén megrendelni az újat. Az energetikai tanúsítvány az ingatlan energiahatékonyságáról is rengeteg információt ad a vásárló számára.
Érintésvédelmi jegyzőkönyv
Az ingatlan villamos hálózatának biztonságos működése eladás és bérbeadás esetén egyaránt fontos. Az érintésvédelmi felülvizsgálat során ellenőrzik, hogy az elektromos rendszer megfelel-e a vonatkozó biztonsági előírásoknak, és feltárhatók az esetleges hibák, hiányosságok. A vizsgálat eredményét dokumentáló jegyzőkönyv tájékoztatást nyújt a hálózat állapotáról, és segíthet megelőzni a későbbi vitás helyzeteket.
Ingatlan értékesítése előtt érdemes időben elvégeztetni a szükséges felülvizsgálatot, így az esetleges problémák még az adásvétel előtt kiderülhetnek. Bérbeadás esetén szintén lényeges, hogy a villamos berendezések biztonságos állapotáról megfelelően gondoskodjunk. A dokumentált vizsgálat mindkét fél számára nagyobb átláthatóságot biztosíthat, és csökkentheti a későbbi reklamációk, illetve félreértések kockázatát.
A lakáshoz kapcsolódó iratokra is szükség lesz
Az ingatlan felkészítése azonban nem áll meg itt. Ráadásul nem minden dokumentum szükséges minden adásvételnél ugyanabban a formában. Értékesítés előtt azonban érdemes egy helyre gyűjteni minden olyan papírt, amely az ingatlan állapotáról és előéletéről információt adhat.
Ilyen lehet például az alaprajz, a korábbi adásvételi szerződés, a használati megosztás, a lakás felújításához kapcsolódó dokumentáció vagy társasház esetén a társasházi alapító okirat. Ha az ingatlanhoz tároló, garázs vagy beálló is tartozik, ezek tulajdoni helyzetét és dokumentumait is érdemes ellenőrizni.
Felújított lakásnál különösen hasznosak lehetnek a munkálatokhoz kapcsolódó számlák, műszaki dokumentumok és garanciális papírok. Ezek nem minden esetben képezik az adásvétel kötelező dokumentációját, viszont segíthetnek igazolni, milyen munkálatok történtek az ingatlanban és mikor.
A társasházi dokumentumok szerepe
Társasházi lakás eladásakor érdemes a közös költség helyzetét is tisztázni. A leendő vevő számára fontos lehet, hogy van-e elmaradás, illetve várható-e a társasházban jelentősebb felújítás vagy rendkívüli befizetés.
Éppen ezért lehet hasznos beszerezni a közös képviselőtől a szükséges igazolásokat, illetve tájékozódni a társasház aktuális helyzetéről. Egy közelgő nagyobb felújítás, például tető-, lift- vagy homlokzatfelújítás ugyanis az ingatlan iránt érdeklődő számára is releváns információ lehet. Főleg, ha amiatt esetleg többletköltsége származik, cserébe viszont nő a lakás értéke.
A társasház dokumentumai között szintén érdemes megnézni, hogy nincs-e olyan szabály vagy körülmény, amely az értékesítés szempontjából fontos lehet. Ilyen lehet például, hogy van e elővásárlási joga valakinek az eladandó ingatlanra.
Ha hitel vagy teher van a lakáson
Ha az eladó lakás hitellel terhelt, az értékesítés előkészítése több munkát és időt igényel. Ilyenkor nemcsak a tulajdoni lapon szereplő teherre kell figyelni, hanem a finanszírozó bankkal is rendezni kell az eladás miatt szükséges ügyintézést.
Érdemes időben utánajárni a fennálló tartozásnak és annak, milyen dokumentumokra és mennyi időre lesz szükség a teher törléséhez. Ha ezt csak az adásvételi szerződés megkötése után kezded el intézni, könnyebben alakulhat ki olyan helyzet, amely késlelteti a folyamatot.
Az adózást se hagyd figyelmen kívül
A lakás eladásának lehetnek adózási következményei is. A NAV tájékoztatása szerint ingatlan értékesítésekor akkor merülhet fel személyi jövedelemadó, ha az ingatlant az eladó öt éven belül szerezte, és az értékesítésből adóköteles jövedelme keletkezik. Az adó alapjának meghatározásánál bizonyos, igazolható költségek is figyelembe vehetők, például a megszerzéshez, értéknövelő beruházásokhoz vagy az értékesítéshez kapcsolódó kiadások.
Ezért érdemes megőrizni a korábbi vásárláshoz és a jelentősebb felújításokhoz kapcsolódó számlákat, bizonylatokat és szerződéseket. Nem minden esetben lesz szükség rájuk, de ha az adózás szempontjából relevánsak, fontos lehet, hogy rendelkezésre álljanak. Ha nem egyértelmű, hogy az adott eladás után keletkezik-e adófizetési kötelezettséged, érdemes ügyvéddel vagy a könyvelőddel egyeztetni.
Adásvétel előtt már nem a papírokkal kell foglalkozni
Egy ingatlan értékesítésénél az egyik legjobb stratégia, ha a dokumentumok ellenőrzését még a hirdetés elkészítése előtt elvégzed. Így kiderülhet, ha például hiányzik egy irat, rendezetlen egy tulajdoni bejegyzés, lejárt vagy nincs meg az energetikai tanúsítvány, esetleg további egyeztetés szükséges a társasházzal vagy a bankkal. A folyamat sokkal gördülékenyebb lehet, ha a komoly érdeklődő megérkezésekor már nem az adminisztráció előkészítésével kell foglalkozni.
Egy eladó lakás esetében tehát nemcsak maga az ingatlan ára és helyzete számít. A rendezett dokumentáció ugyanúgy része az értékesítés előkészítésének. A tulajdoni lap, az energetikai tanúsítvány, a társasházzal kapcsolatos iratok, az esetleges hitelhez kapcsolódó dokumentumok és a korábbi költségeket igazoló bizonylatok mind segíthetnek abban, hogy az adásvétel a lehető legkevesebb váratlan akadállyal haladjon.
