Jogi kisokos ügyvédünk tollából - Osztatlan közös tulajdon
Sorozatunkban irodánk jogásza Dr. Maróti Kinga ad tanácsot és tisztáz gyakran előforduló kérdéseket ingatlan eladással, kiadással kapcsolatban. Ez a bejegyzésünk az osztatlan közös tulajdonról szól. Várjuk kérdéseiteket, észrevételeiteket és a témával kapcsolatos tapasztalataitokat is!
Mi az osztatlan közös tulajdon?
Amikor ingatlan esetében közös tulajdonról beszélünk, akkor az ingatlannak több tulajdonosa van. Ebben az esetben a tulajdonjogból eredő egyes részjogosultság (a birtoklás, használat, rendelkezés) mindegyik tulajdonostársat ugyanúgy megilleti, mintha ők csak egyedüli tulajdonosai lennének az ingatlannak. Leegyszerűsítve tehát: osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársak mindegyike jogosult az egész ingatlan használatára és birtoklására (tehát nem csak a saját tulajdoni hányaduknak megfelelő ingatlanrészt birtokolhatják, használhatják), viszont ezt a jogukat nem gyakorolhatják a másik tulajdonostárs jogainak megsértésével. A dolog hasznai (pl.: közös tulajdonú ingatlanra kötött bérleti szerződés esetén a bérleti díj) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.
Milyen esetekben van jellemzően az ingatlan osztatlan közös tulajdonban?
Társasházi lakások esetében akkor fordul ez elő, ha az alacsony lakásszám miatt a tulajdonosok úgy döntenek, hogy nem alakulnak társasházzá vagy még nem történt meg a társasházzá alakulás (amikor a telekre felépül a társasház, először mindig egy egység, ezután történik meg az albetétesítés, a lakások önálló státuszának kialakítása).
Előfordul, hogy egy nagyobb lakást leválasztanak, kettéosztanak, de osztatlan közös tulajdonban marad jogi helyzetét tekintve, mert nem engedélyezett vagy nem szükséges önálló lakóegységként regisztrálni.
Ikerházak, sorházak esetében is ez a jogi forma.
Közös tulajdonról beszélünk akkor is, ha egy ingatlan több, önálló egységből áll, de közös részei vannak (társasház esetén a lépcsőház, tároló vagy a kert például).
FONTOS!!! Ha egy ingatlan vagy ingatlanrész osztatlan közös tulajdonban van is, a használat szabályozását egy ügyvéd előtt kötött megállapodásban rögzíteni érdemes! Ezáltal meghatározzák a felek, hogy melyik részét ki használhatja a közös tulajdonnak (pl: 1. emelet 2-es lakás, vagy az ingatlan utcafronti oldalán elhelyezkedő 40 m2 alapterületű lakrész) ki rendelkezhet vele (adhatja el, szedheti hasznait pl: bérleti díj). Ez az úgynevezett HASZNÁLATI MEGOSZTÁS. A használati megosztással rendelkező lakásrész a legtöbb banknál akár hitellel is terhelhető.
Hogyan értékesíthető a tulajdoni hányad?
A közös tulajdonban álló ingatlanok esetén a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van egymás tulajdoni hányadára. Tehát abban az esetben, ha az egyik tulajdonostárs el akarja adni a tulajdoni hányadát, akkor a lehetséges vevőtől kapott vételi ajánlatot köteles közölni a tulajdonostársakkal. Ha ezt az ajánlatot valamelyik tulajdonostárs elfogadja, akkor az adásvételi szerződést vele kell megkötni. Az eladó a felé tett vételi ajánlatot köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni, igazolhatóan meg kell küldeni.
A “külsős” vevő akkor tudja az ingatlant joghatályosan megvásárolni, ha a felhívásban meghatározott, általában 8-15 napos határidő (az ajánlat közlésekor annak elfogadására a körülmények által indokolt határidőt kell szabni) alatt az elővásárlásra jogosult ezen jogát nem gyakorolja, vagy írásban kifejezetten lemondott az elővásárlási jog gyakorlásáról.
A fenti kötelezettség a tulajdonostársat nem terheli, ha annak teljesítése az elővásárlási jog jogosultjának tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
Hogyan szüntethető meg a közös tulajdon?
A törvény 4 lehetőséget enged:
Az ingatlan természetbeni megosztása
A tulajdoni hányad kivásárlása (megváltása) a többi tulajdonostárs által
Az ingatlan közös értékesítése (árverés útján), és a vételár megosztása a tulajdoni hányadok arányában (a legkisebb vételárat a bíróságnak az ítéletében meg kell állapítania) Ez jogszabály által felállított sorrend, mely azt jelenti, hogy a közös értékesítésre csak a többi opció hiányában kerülhet sor.
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon – ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.
Ha osztatlan közös ingatlan vásárlásával, eladásával vagy hasznosításával kapcsolatban kérdésed merülne fel, hívj nyugodtan!
Bármilyen jogi kérdéssel fordulhattok hozzánk, állunk rendelkezésetekre!
Várjuk a Te jelentkezésed is! Üdvözlettel: Dr. Maróti Kinga és az ArtHome csapata
Ha kérdésed van vagy felkeltette érdeklődésed a bejegyzés keress minket emailen vagy hívj minket:
| +36308500098 Dr. Maróti Kinga
| info@arthomeingatlan.hu
